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미국 상업용 부동산(CRE) 시장 침체에 따른 글로벌 금융 위기 가능성까지 거론되는 가운데, 상황이 개선되지 않으면 국내 주요 금융 그룹들도 조만간 막대한 손실을 피하기 어려울 것으로 우려된다.
해외부동산 관련 대출·투자 자산 규모가 모두 20조원에 이르는 데다, 가장 취약한 북미 지역 부동산에 전체 자산의 절반 이상이 몰려있기 때문이다. 더구나 일부 금융그룹의 실사 결과 이미 요주의·고정 이하 수준으로 분류된 위험 자산 비중이 15%를 훌쩍 넘은 것으로 확인됐다.
이에 따라 주요 금융그룹은 지난해 이미 1조원이 넘는 손실을 장부에 반영했지만, 미국 등 해외 부동산 부진이 이어질 경우 올해 더 많은 손실을 인정하고 막대한 충당금도 쌓아야 할 처지다.
국내 금융지주가 글로벌 투자은행(IB) 수준으로 리스크 관리체계를 강화하기로 한 건 해외 부동산 투자 손실률이 급증하고 있어서다. 은행들은 홍콩항셍중국기업지수(H지수) 주가연계증권(ELS) 상품 손실률이 50%를 넘어선 가운데 해외 부동산 투자 손실까지 겹칠 경우 영업이익 급감의 직격탄을 맞을 수 있다. 실제 국내은행 투자가 집중돼 있는 북미지역, 특히 미국 상업용 부동산 공실률이 높아지면서 대출 상환이 어려워지는 등 은행권 리스크 관리에도 빨간불이 켜졌다.
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18일 국회 정무위원회 소속 김한규 더불어민주당 의원이 금융감독원에서 제출받은 자료에 따르면 향후 만기 도래하는 KB국민은행의 해외 대체투자금액(지난해 9월말 기준)은 총 4조3098억원에 달한다. 지난해 KB국민은행 연간 당기순이익(3조2615억원)의 1.3배 규모다.
이미 세계적인 부동산 경기 악화로 손실도 본격화하고 있다. 국민은행 해외부동산 대체투자 중에서는 총 706억4000만원을 내준 롯데 코랄리스 베트남 대출 건이 가장 컸다. 은행이 신용리스크 측정모형을 통해 분석한 결과 해당 대출 건의 부도시 손실률(LGD)은 65.9%로 나타났다. 대출 부도 발생 시 은행이 받는 손실이 높은 것이다. 이외의 대체투자 자산에 대한 부도시 손실률은 최저 6.2%에서 최고 65.9%로 나타났다.
실제 뉴욕 맨해튼 중심 상권에 있는 리테일·업무시설 담보대출은 지난해 5월 26일부로 연체가 발생했다. 부동산 가치가 떨어지는 경우를 보통, 악화, 최악의 시나리오로 나눠서 분석한 결과 가치가 29% 떨어지는 '악화'(worse) 시나리오에서는 뉴욕지점 추정 손실금액은 약 54억9400만원, 원금대비 손실률은 67.5%로 계산됐다. 부동산 가치가 44% 떨어지는 최악(worst)의 경우 손실금은 60억5400만원, 원금 손실률은 74.3%에 달할 것으로 추정됐다.
국민은행은 의원실에 제출한 자료를 통해 "대주단의 자산 압류 절차에 대해 협의 중"이라며 "공동 참여한 구조화금융과의 협업을 통해 압류 절차에 대응할 계획"이라고 밝혔다. 자산을 압류하거나, 새 구매자를 찾아서 매각하는 방법으로 손실률을 줄이겠다는 것이다.
국민은행은 이와 관련 본지와 통화에서 "대출 상환 등으로 총 투자잔액이 3조4682억원"이라며 "롯데 코랄리스 베트남 대출 건은 현재 정상여신으로 분류돼 있고 이번 주 내 상환할 예정"이라고 밝혔다. 뉴욕 맨해튼 리테일·업무시설 담보대출 또한 지난해 12월 상환됐다고 설명했다.
이런 가운데 다른 은행에서도 투자 손실이 계속 나고 있다. 하나은행은 지난해 9월 기준 257억원 규모의 부실채권 1건이 있었고 같은 해 12월 자산 매각으로 전액 상환했다. 우리은행의 경우 해외 부동산 취득가에 비해 평가금액이 떨어져 지난해 9월말 기준 손실률이 8%, 손실 금액은 328억원으로 파악됐다. 농협은행은 지난해 9월말 기준 손실률을 3.68%로 보고 총 107억6000만원의 손실을 예상했다. 농협은행은 대출만기가 지난 고정여신(연체 3개월 이상)에 대해 올해 채권 매각에 나선다.
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문제는 미국 등 상업용 부동산 시장 냉각이 계속돼 부실이 추가 발생할 수 있다는 점이다.
국제금융센터 '미국 상업용 부동산 시장 동향 및 은행권 영향' 보고서에 따르면 미국 상업용 부동산은 오피스, 아파트를 중심으로 수요가 급감하면서 전체 가격이 2022년 7월 고점 대비 약 11%, 도심업무지구 오피스는 약 40% 하락했다. 특히 지난해 4·4분기 오피스 공실률이 18.6%로 30년래 최고 수준으로 높아진 가운데 올해 최대 19.8%로 정점을 찍을 것으로 예상된다. 국제금융센터는 "2009년 금융위기 이후 저금리 기반으로 발생한 대규모 상업용 부동산 대출 만기가 올해부터 2027년까지 집중돼 있어 은행 등 대출기관들의 동반 부실화가 우려된다"고 했다.
우리나라 해외 대체투자가 가진 구조적 문제점도 있다. 신용상 금융연구원 선임연구위원은 지난 1월 연구보고서에서 국내 금융사들의 해외 대체투자가 지역별로는 미국 58%, 유럽 23%, 투자유형별로는 오피스 비중이 높아 가격변동에 더 민감하게 반응하는 집중 위험에 노출돼 있다고 지적했다. 아울러 물건이 B급 오피스고, 투자 만기 대비 잔여 임차기간이 짧을 경우 리스크가 더 커질 수 있다. 최우선순위가 아니면 재무 약정에 따라 대출 상환에 어려움을 겪을 여지도 있다.
국내은행들이 글로벌 투자은행 벤치마킹에 나선 가운데 체계적 대응이 필요하다는 지적이 나온다. 신 위원은 "해외 부동산 투자는 상품구조상 판매사, 자산운용사, 해외 에이전시 등 다양한 시장 참여자가 개입하는 데다 현지 부동산 거래 관행·규제 차이로 거래 상대방·법률 위험이 크고 환율 변동 위험도 있다"며 "투자 물건별 현황 파악, 재무약정에 대한 이해를 통해 유동성 위험에 대비하고 선순위 대출 승계를 통한 선순위 지분 확보 등을 검토해야 한다"고 말했다.
또 정기·특별 부문 검사와 현장 점검을 하고, 금융당국이 종합 관리시스템을 구축해야 한다고 제언했다.
이런 가운데 금융당국도 점검에 나설 방침이다. 금융감독원은 올해 업무계획을 통해 해외 부동산 사업장별 데이터베이스(DB)를 구축해 밀착 모니터링을 진행하겠다고 밝혔다.
국내 5대 금융그룹이 해외 부동산 투자로 최소 1조 원이 넘는 평가 손실을 기록하고 있는 것으로 확인됐습니다.
국내에서는 고금리 상황에 기대 이자 장사로 사상 최대 이익을 거둔 금융그룹들이 해외 시장에 진출해서는 부동산 투자 실패로 막대한 손실을 떠안은 셈입니다.
올해 세계적으로 상업용 부동산(CRE) 가격이 추가 하락할 것이라는 전망이 우세한 만큼 금융그룹들의 관련 손실 규모도 한층 확대될 가능성이 있다는 분석이 나옵니다.
더불어민주당 양경숙 의원실에서 입수한 자료에 따르면 5대 금융그룹(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 해외 부동산 투자는 총 782건으로 나타났습니다.
이는 고객에게 판매한 해외 부동산 펀드 등과는 별개로 금융그룹들이 자체 집행한 투자로, 전체 원금은 20조 3천868억 원에 달했습니다.
투자 원금 규모는 하나금융이 6조 2천458억 원으로 가장 많았고, KB금융이 5조 6천533억 원, 신한금융이 3조 9천990억 원 등으로 뒤를 이었습니다.
농협금융은 2조 3천496억 원, 우리금융은 2조 1천391억 원이었습니다.
5대 금융그룹은 이 중 대출 채권을 제외하고 수익증권과 펀드 등 512건의 투자에 총 10조 4천446억 원의 원금을 투입했습니다.
대출 채권 외 투자 금액은 KB금융이 2조 8천39억 원(126건)으로 가장 많았고, 신한금융이 2조 7천797억 원(133건), 하나금융이 2조 6천161억 원(157건), 농협금융이 1조 8천144억 원(55건), 우리금융이 4천305억 원(41건) 등의 순이었습니다.
현재 이 자산들의 평가 가치는 총 9조 3천444억 원으로, 애초 투입한 원금보다 1조 1천2억 원이 줄어든 상태입니다.
전체 평가 수익률은 -10.53%로 집계됐습니다.
금융그룹별 투자 원금 대비 평가 가치를 보면, 하나금융(-12.22%), KB금융(-11.07%), 농협금융(-10.73%) 등이 -10%에도 못 미치는 것으로 나타났습니다.
신한금융은 -7.90%, 우리금융은 -4.95%였습니다.
해외 부동산 투자에 따른 누적 배당금 등을 반영한 5대 금융그룹의 내부수익률(IRR)을 보더라도 손실 규모가 작지 않았습니다.
IRR 산출이 가능한 투자 514건 중 약 10%(51건)가 마이너스였습니다.
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시중은행 관계자는 "IRR은 투자 성과를 측정하는 객관적인 지표 중의 하나로, 이 수치가 마이너스라는 것은 사실상 실패한 투자라는 의미"라고 설명했습니다.
이런 투자 실패는 금융그룹 실적에도 악재로 작용할 전망입니다.
삼성증권은 지난 16일 보고서에서 "현재 상업용 부동산 가격은 역대 가장 빠른 하락 속도를 보인다"며 "올해 금융사 실적을 좌우할 요인 중 하나가 될 것"이라고 내다봤습니다.
금융그룹들의 세부 투자 내역을 들여다보면 이들의 전문성을 의심케 합니다.
심지어 원금을 전부 까먹은 것으로 평가되는 사례도 속출하고 있습니다.
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특히 북미 지역의 상업용 부동산 투자 실패 사례가 상당수를 차지하는 것으로 보입니다.
대표적인 사례로, KB증권은 지난 2014년 10월 미국 뉴저지의 한 상업용 빌딩에 179억 6천800만 원을 수익증권 형태로 투자했는데, 현재 평가 금액이 10억 7천500만 원에 그쳤습니다.
평가 수익률을 따지면 -94.02%에 불과하고, 누적 배당금 97억 1천100만 원 등을 반영하더라도 IRR가 -14.14%로 저조한 편이었습니다.
신한투자증권은 지난 2020년 12월 미국 전역의 30개 호텔로 포트폴리오를 짠 수익증권에 218억 872만 원을 투자했는데, 현재 평가 금액이 16억 7천만 원으로 줄었습니다.
기준일에 현재 평가 금액을 회수한다고 가정할 때 IRR은 -63.30% 수준입니다.
하나금융과 농협금융은 같은 미국 상업용 부동산에 동시에 크게 물린 것으로 나타났습니다.
뉴욕 맨해튼 중심가에 있는 20 타임스퀘어 건물입니다.
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하나손해보험은 지난 2018년 6월 이 건물에 114억 2천242만 원을 수익증권으로 투자해 전액을 손실 처리한 상태입니다.
4억 5천여만 원의 배당을 챙겼지만, IRR이 -98.49%로 이례적으로 낮았습니다.
농협생명보험도 같은 시기 571억 원을 투자했으나, 현재 평가 금액이 0원이었습니다.
누적 배당금은 23억 원이며, IRR은 -98.35%로 하나손해보험과 비슷한 상황입니다.
두 회사 모두 이지스자산운용의 '이지스글로벌전문투자형사모부동산투자신탁198호'이라는 사모펀드에 거액을 집어넣었다가 낭패를 본 경우입니다.
우리은행은 지난 2008년 6월 인도 주요 도시의 부동산 4곳에 투자하는 재간접 펀드에 15억 2천400만 원을 투입했다가 큰 손실을 입었습니다.
현재 평가 금액이 1천202만 원으로, 평가 수익률은 -99.21%입니다.
16년 동안 받은 누적 배당금이 34만 원이었습니다.
개인회생 기간단축
5대 금융그룹의 해외 부동산 투자 가운데 상당수가 2020년 이후 집행됐습니다.
이를 두고 코로나19 팬데믹 직후 역사적인 저금리 국면에서 금융그룹들이 과감한 해외 부동산 투자에 나섰다가 손실을 자초한 것 아니냐는 지적도 나옵니다.
지난해 국내에서 가계대출을 중심으로 총 49조 1천994억 원에 달하는 사상 최대 이자 이익을 기록한 5대 금융그룹이 나라 밖에서는 처참한 성적표를 받아 든 모양새입니다.
5대 금융그룹이 해외 부동산에 대출 채권, 신용공여, 채무보증 등 대출 형태로 집행한 투자 규모는 약 9조 9천421억 원으로 집계됐습니다.
하나금융이 3조 6천297억 원(98건)으로 가장 많았고, KB금융도 2조 8천494억 원(47건)에 달했습니다.
이어 우리금융(1조 7천86억 원, 63건), 신한금융(1조 2천193억 원, 49건), 농협금융(5천351억 원, 13건) 등 순이었습니다.
대출의 경우 대부분 투자 금액과 현재 평가 금액이 비슷한 수준이었습니다.
개인회생 신청자격
다만, 부동산 가격이 급락하는 등 담보 가치가 크게 하락해 손실을 본 경우도 있었습니다.
대표적인 사례로, 국내 증권사 한 곳은 지난 2022년 12월 독일 프랑크푸르트의 상업용 빌딩에 약 1천356억 원을 투자했습니다.
이 증권사는 대출 채권의 형태로 643억 원을, 수익증권의 형태로 713억 원을 투자했는데 현재 대출 채권과 수익증권 모두 전액 손실처리됐습니다.
미국을 중심으로 연내 글로벌 상업용 부동산 가격 하락이 예상되는 만큼 금융그룹들의 연쇄 대출 부실화 가능성도 없지 않은 것으로 보입니다.
상속재산분할
이에 금융그룹들은 저마다 해외 부동산 투자 관련 리스크 관리를 강화하는 등 '초비상' 대응 체제를 가동하고 있습니다.
국제금융센터는 최근 보고서에서 "미국 연방준비제도(연준·Fed)의 통화정책 전환이 본격화되기 전까지 미국 상업용 부동산 시장의 추가 조정이 예상된다"고 분석하기도 했습니다. |
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